2007年05月30日

建築士さんとのMT 〜21回目〜

各部屋のレイアウト変更の要望をしました。

このところ毎晩のように母親とレイアウトについて相談していました。
現状、先生から上がってきていた各部屋の図面は、
1Kではなく1ルームでした。
リビング内にキッチンが存在していました。
これは周りの女友達に意見を求めると反対意見が多かった部分です。

よって、レイアウトを変更し明確な【K】のスペースを確保しました。

そして、お金を掛ける部分・コスト削減に努める部分を明確化しました。
★キッチン
★パウダールーム
★フローリング
★照明
この4点については、こだわっていこうと思います。

少々お金がかかったとしても納得いくものを採用したいと思います。

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2007年05月29日

失踪入居者の荷物 〜その2〜

前回 〜その1〜で綴りました、
失踪入居者の荷物の件ですが、荷物一切合財処分することにしました。
この方は生活保護を受けている方なのですが、
区役所へ出向き現在も保護対象者なのかを問いましたところ、
現在は保護を受け取っていないとのことでした。

どのように生活しているのでしょう。
野宿者となったのかもしれません。

仮に処分した後、ひょっこり現れて
『荷物かえせー!弁償しろー』と怒鳴られたとしても、
『弁償します、ただし2005年3月から現在までの
家賃を支払っていただきます』とでも言いましょう。

それしか手立てがないです。
ほんとこの手のトラブルでは管理人側が不利です。

おまけに処分するのにもお金がいる時代です。
そこそこ家電製品も残っていますし…。

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posted by ishick at 04:37| Comment(12) | TrackBack(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年05月21日

失踪入居者の荷物 〜その1〜

アパートの掃除を行っていた時、
日常生活丸残りの部屋が発見されました。

急いで母に尋ねると、
『2005年9月から家賃を半年分滞納した後、
失踪中の人の部屋やわ』
とのことでした。
てか、どうするのよ、これ…
てか、今更言いますか…そんなこと…

荷物を部屋の外へ出すのは、
トラブルの基となるので避けるという話は聞きますが
今回は、建物自体がなくなっちゃいます。
あまり時間もないです。

しかもその借家人、連帯保証人がいないとのこと。

僕は区役所へ走りました。
そこで、
『建物は解体予定です。荷物処分してよいのでしょうか?』
と尋ねました。
『回答できない』と回答されました(笑)。

処分してもオーナー側に否がないことを証明する
行政の正式な文章が欲しいです。
ないでしょうけど…

また問題を抱えてしまいました。
解体までもあまり日がないので早急になんらかの解決をみたいと思います。

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2007年05月19日

処分できるものを検討

現存建物解体にあたっての事前掃除により大量に出てきた着物は、
ざっくり見て約50着ほどありました。

買って未使用、値札がついた生地もたくさん出土しました(笑)。
亡くなったおばぁは若い頃、
洋裁の先生をしていたそうです。
にもかかわらずなぜか着物が多いです。

おそらく高価なものはないと思いますが、
万が一ということもあろうかと、
着物買取専門の方に見てもらうのもよいかと思いました。

ネット検索し2社又は3社の着物専門業者さんに
見てもらうことにしました。

本を古本屋さんに売るように
過度な期待は持たないほうがよいでしょうね。

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2007年05月18日

駐車場附置義務

駐車施設の附置義務というのがあります。
これは都道府県それぞれに規則があるものと思われます。

車社会において敷地内になるべく駐車施設を設置し、
違法駐車等を無くしていこうという国策なのでしょう。

現在設計中のマンションを大阪市の規則にあてはめた場合、
10台の駐車場スペースを確保しなければなりません。
しかし計画では敷地内に5台の駐車場しか確保できない予定です。


では、この確保できない5台分はどうすればよいのでしょう。
答えは、敷地外に5台分契約するのです。

それができなければ建築確認(?)が下りないようです。

ここで問題が生じます。
マンション完成は来年(2008年8月)です。
近辺(半径200m以内の駐車場施設に限る)の駐車場施設の
オーナーさんに、
『来年の8月から5台分契約したいのですが!』
とお願いすることになります。

こんなことが一般的に通る訳がありません。
『無理です』と言われて普通、
『今から契約してください』と言われても普通。
こちらからすれば、大きなカラ出費です。

逆ギレ気味に、
大阪市役所の附置義務担当の方に会いに行きました。
『こんな無茶苦茶な話ないですよっ!』
と、いきない言いました(笑)。

すると、
『みなさん、そうおっしゃいます。』
と返ってきました、少し気が抜けました。

その回避策として、
敷地外の確保ができない理由と大阪市長への誓約書を提出すれば
クリアできるそうなのです。


必要書類をもらい市役所を後にしました。

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2007年05月17日

建築士さんとのMT 〜20回目〜

こちらからだいぶん要望を言わせていただきました。
例えば、


トランクルームの需要が高まっています。
多趣味なヒトが多くなった今、
スノーボードやサーフボードなど1シーズンで何度かしか
使用しないもので毎日部屋の1スペースを取られるのは
おかしな話。
屋上にでもよいので設置してはどうでしょう。


宅配ボックスの必要性。
単身用のマンションなので僕は必要だと思うのですが、
昨今、運送業のサービスも便利になり、
【時間指定】【夜間配達】等があります。
そうなると必要ありませんしね…。どうでしょ。


採用(導入)するインターネット回線網の選定


住人同士のトラブルを極力避けるために、
床の遮音性は必要以上に注意してください。


防犯カメラの設置ポイントと機能・性能

などなど…。
まぁすべて大切なことですよね。
僕も十分に検討していきたいと思います。

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posted by ishick at 23:37| Comment(2) | TrackBack(0) | 建築士さんとのMT | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年05月16日

地質調査 〜その2〜

地質調査が完了しました。

当初30mほど掘る必要がありそうな感じで
設計士の先生からうかがっていましたが、
結局25mで終了。

理由は他でもありません、よい地層が出たから。

費用面でも予定よりも安くあがりそうです。

ほんと、何事もなく無事3日間で終了。

設計士さんも意外とよい地層だったことに驚いておられました。

先生の方へ、この3日間の調査データが送られ
先生の承認が下りた後、
僕のところへ地質調査代金の請求書が届く段取りとなります。

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2007年05月14日

地質調査 〜その1〜

地質調査開始です。
25mほど掘る予定です。
測定ポイントは1箇所。

設計士の先生から、
『1m(掘り量)=1万円くらいで業者を選定してみてください』
と以前から言われていましたが、
なかなか見つかりませんでした。

とにかくネット検索から始めました。

【1箇所のために機材を現場へ持っていく。
それだけで1m=1万円では厳しい】

というのが何社か尋ねて見えてきた共通の回答でした。

僕は電話の感触で【交渉の余地あり!】と判断した3社を
先生に候補として提出しました。
後は僕個人からの依頼より、
設計事務所である先生からの交渉のほうが、
業者も今後の付き合いを見込むので
値段交渉が進みやすいと判断しました。

そして最終的に決まった業者さんが本日からお仕事開始となりました。

画像を見ていただくとわかるのですが、
大変狭い場所での地質調査となりました。
矢倉を組むのが非常に困難な場所でしたが、
なんとか作業開始。

初日の本日は約5mまでの地層採取ができたようです。

chishi1.JPG

chishi2.JPG

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2007年05月12日

解体に向けての大掃除 〜その2〜

本日も元気よく掃除を始めました。が…
何か見つかる度に見入ってしまい、手が止まってしまいます(笑)
次々と想像のつかないものが出てきます。

本日は、こういうものが見つかりました。
それ以後あまり掃除が進みませんでした…。

fuckinjap.JPG

僕のおじいさんは朝鮮で戦死しているため、
写真でしか見たことありません。

お国のために命を捨てることの何が名誉なんでしょう

おばぁが流す涙を想像し進みませんでした。

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posted by ishick at 22:56| Comment(0) | TrackBack(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年05月11日

立退き交渉 〜その24(最終章)〜

立退き交渉の結果と考察(総括)

立退き交渉 〜その1〜 で業者に依頼した場合、
約2000万の費用がかかると記載しました。
これは2005年8月時点での世帯数から計算した金額でした。
その後1年間に自然退室が数世帯あり、
正式退室勧告(内容証明の交付時)をした時点(2006年8月)での
世帯数で仮に業者さんへ見積りを請求したとすると、
995万〜1355万円の結果が返ってきた計算になります。

自力での立退き交渉に望みその結果、
405万円で交渉を終えました。


590万〜950万円の費用削減ができたことになります。
結果だけから言うと大幅なコスト削減が達成されたことになります。

決して立ち退き業者を利用することを否定しているわけではありません。
金額に換算することのできない精神的なダメージも
多少なりともありましたし、それは何とも言えません。

ただ僕個人としては大満足です。
自分で立退き交渉を行ったことに後悔はしていません。

立退き交渉を自力で終え、ポイントを整理して考察に変えたいと思います。

【POINT1】
正式退室勧告(内容証明交付)するまでの期間(1年間)で自然退室した世帯数が多かった。
これが立退き料の軽減の大きな要因です。
立退き交渉は2年〜3年前から始まるものとの認識が必要だと思います。

今回、僕のケースではできませんでしたが新規住人に対し普通賃貸契約を行っているオーナーさんは、
立退き交渉を数年後にする予定であれば、
普通賃貸契約でなく期間賃貸契約を交わせば立退き交渉時
オーナー側に有利に働くと思います。
(借地借家法が圧倒的に借家人に対して有利な法律であり、
それが近年オーナー側の立場も少しだけ考慮されるようになったと言われる理由はここにあると思います)

【POINT2】
日常から住人とのコミュニケーションを取ることの重要性。
できる限り円満な解決を望むのであれば必須だと思います。
今回、大半の借家人の皆さんと円満に話が進んだ大きな要因は、
母親が管理人として養ってきた借家人との信頼関係の功績だと思います。

【POINT3】
事前に引越し費用はこちらで負担することを内容証明に書き、
借家人の皆様にはお伝えしていました。
しかし実際の引越し費用が当初の見積りより少し高くなりました。
理由は借家人の転居先でのクーラー取り付け費用を
どちら持ちにするのか明確にしていなかったためです。
事前に、
クーラーの取り付け費用は引越し費用負担に含まれるのかを
明確にしておくべきだと感じた。


*意外と忘れがちで、意外とコストアップに繋がります

【POINT4】
調停や訴訟へと発展していった場合においても、
毅然とした態度でステークホルダー(相手方、調停委員、弁護士など)と接し、合意形成を進めること。
裁判所という場所によいイメージを持つ人はあまりいないと思います。
だからといって早期決着を望み、
不利な条件を受け入れる結果になってはいけないと思いました。
一生後悔してしまいます。
今回、訴訟まで縺れることはありませんでしたが調停においては、
調停委員の方に対して
『さすが合意形成のプロ集団だ!』
と感心させられる場面も何度かありました。

裁判所は決して特別な場所ではありません。
妬みや恨みを生み出す場のようなイメージですが、
妬みや恨みを極力最小限に留める場だと思います。
大いに有効活用すべき場所だと感じました。


最後に…

本ブログのアクセス解析結果を見ると、
キーワード【立退き交渉】でサーチエンジンからの訪問で
閲覧される方が多いです。
アドバイスと言うほどのものではないですが、
自分の経験をお話しするくらいならできると思います。

経験談でお答えします。

最後に2…

本ブログを立ち上げたことによって、
『やりきらねば!』との使命感に駆られ、
がんばれたことも事実です。
ここを訪れ応援してくださった方々に、
かなり勇気を頂いたことも事実です。

この場を借りて深く感謝します。

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posted by ishick at 23:57| Comment(4) | TrackBack(0) | 立退き交渉奮闘記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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